Hợp đồng giả cách trong giao dịch bất động sản – Cảnh báo rủi ro pháp lý từ một vụ việc thực tế

Trên thực tế hiện nay, không hiếm các nhà đầu tư rơi vào tình huống “vừa mất tiền, vừa mất đất” khi tham gia mua bán bất động sản dưới hình thức hợp tác góp vốn hoặc ký hợp đồng vay vốn với chủ đầu tư. Một vụ việc điển hình do Công ty Luật TNHH Ngọc Linh và Cộng sự đang hỗ trợ pháp lý cho khách hàng đã cho thấy những hệ lụy nghiêm trọng khi các giao dịch chuyển nhượng được che đậy dưới hình thức vay vốn.

Từ hợp đồng mua đất đến hợp đồng vay vốn – Giao dịch giả cách gây thiệt hại cho khách hàng

Theo nội dung vụ việc, bà M được tư vấn tham gia mua một lô đất thuộc dự án khu dân cư tại phường TL, thành phố HB, bà M đã thanh toán toàn bộ số tiền chuyển nhượng.

Tuy nhiên, thay vì ký kết hợp đồng mua bán/chuyển nhượng đất như thỏa thuận ban đầu, phía Công ty T lại yêu cầu bà M ký một hợp đồng vay vốn, trong đó hợp đồng ghi nhận là bà M cho công ty vay tiền, với thời hạn và lãi suất theo thỏa thuận. Trên thực tế, nội dung hợp đồng vay vốn chỉ là hợp đồng giả cách, che giấu cho một giao dịch chuyển nhượng bất động sản.

Từ đó đến nay, công ty không thực hiện việc bàn giao đất như cam kết, cũng không hoàn trả số tiền đã nhận dù bà M đã nhiều lần yêu cầu giải quyết.

Góc nhìn pháp lý: Khi quyền lợi người dân bị xâm hại nghiêm trọng

Luật sư Nguyễn Thị Sâm, đại diện phía Công ty Luật Ngọc Linh, cho biết: “Việc sử dụng hợp đồng vay vốn để che đậy giao dịch mua bán đất không chỉ tiềm ẩn rủi ro lớn cho người dân mà còn vi phạm nguyên tắc thiện chí, trung thực trong các giao dịch dân sự. Trong trường hợp này, có đầy đủ cơ sở để chứng minh ý chí thật sự của các bên là giao dịch mua bán quyền sử dụng đất, không phải quan hệ cho vay.”

(Luật sư Nguyễn Thị Sâm làm việc với cơ quan điều tra)

Trong vụ việc này, bà M đã hoàn tất nghĩa vụ thanh toán, trong khi phía công ty không thực hiện nghĩa vụ bàn giao tài sản, đây là hành vi vi phạm nghiêm trọng Điều 274 Bộ luật dân sự năm 2015 về nghĩa vụ trả tiền và chuyển giao quyền, vi phạm thỏa thuận của các bên trong giao dịch. Hơn nữa, hành vi giữ lại số tiền mà bà M đã giao cho công ty còn có dấu hiệu chiếm giữ tài sản trái pháp luật.

Bài học đắt giá từ một vụ tranh chấp dân sự

Vụ việc của bà M phản ánh một xu hướng đáng lo ngại trong thị trường bất động sản hiện nay: một số chủ đầu tư sử dụng hình thức “vay vốn” để huy động tiền từ người dân nhưng không đảm bảo quyền lợi pháp lý cho bên góp vốn. Khi tranh chấp xảy ra, người dân dễ rơi vào tình thế bất lợi nếu không có sự chuẩn bị pháp lý ngay từ đầu.

Khuyến nghị pháp lý dành cho người dân khi tham gia các giao dịch bất động sản

1. Không ký hợp đồng vay vốn nếu mục đích thực chất là chuyển nhượng quyền sử dụng đất

Việc sử dụng hình thức hợp đồng vay vốn để che giấu mục đích mua bán đất tiềm ẩn nhiều rủi ro pháp lý nghiêm trọng. Trong trường hợp phát sinh tranh chấp, các quyền và nghĩa vụ liên quan đến quyền sử dụng đất sẽ không được pháp luật bảo vệ đầy đủ. Người dân cần yêu cầu ký kết hợp đồng đặt cọc/ chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo đúng quy định của pháp luật về đất đai và công chứng, chứng thực, nhằm bảo đảm hiệu lực và giá trị pháp lý của giao dịch.

2. Chỉ thực hiện thanh toán sau khi được cung cấp đầy đủ thông tin về pháp lý của dự án

Trước khi chuyển tiền hoặc đặt cọc, người nhận chuyển nhượng cần yêu cầu chủ đầu tư hoặc bên chuyển nhượng cung cấp đầy đủ các tài liệu chứng minh tính hợp pháp của dự án, bao gồm: Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, Quyết định giao đất/cho thuê đất, Phê duyệt dự án đầu tư, Giấy phép xây dựng,… Việc kiểm tra hồ sơ thông tin thửa đất là bước bắt buộc để phòng tránh việc tham gia vào các dự án “chưa đủ điều kiện mở bán”.

3. Mọi giao dịch tài chính phải được thực hiện thông qua hình thức có thể chứng minh được

Người dân tuyệt đối không nên giao tiền mặt nếu không có giấy biên nhận hoặc giấy tờ xác nhận từ bên nhận tiền. Toàn bộ quá trình thanh toán nên được thực hiện qua chuyển khoản ngân hàng với nội dung cụ thể, đồng thời lưu giữ hóa đơn, chứng từ, biên bản giao nhận, video, hình ảnh… để làm căn cứ chứng minh trong trường hợp phát sinh tranh chấp.

4. Tham vấn luật sư trước khi ký kết bất kỳ hợp đồng hoặc các văn bản quan trọng có giá trị ràng buộc

Việc tham khảo ý kiến tư vấn pháp lý trước khi ký kết không chỉ giúp làm rõ nội dung quyền và nghĩa vụ giữa các bên, mà còn giúp phòng ngừa các điều khoản bất lợi hoặc có khả năng khiến giao dịch vô hiệu, từ đó giảm thiểu nguy cơ tranh chấp kéo dài.