Giao dịch tín dụng và hệ lụy pháp lý từ hợp đồng giả tạo: Góc nhìn từ một vụ án tại Thạch Thất

Từ một vụ án tại Thạch Thất, Hà Nội tới góc nhìn pháp lý cảnh tỉnh về rủi ro khi “cho mượn sổ đỏ” để vay vốn tại ngân hàng.

Khi “ký cho mượn Giấy chứng nhận” hóa thành “ký mất nhà”

Trong quá trình tham gia giải quyết một vụ án tại TAND huyện Thạch Thất, thành phố Hà Nội, Công ty Luật TNHH Ngọc Linh và Cộng sự đã bảo vệ quyền lợi cho người dân trong một vụ việc rất điển hình: chủ đất đồng ý cho người quen “mượn” Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất để vay vốn làm ăn. Dù không có ý định chuyển nhượng thực tế nhưng họ lại ký vào hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất để hợp thức việc “mượn” sổ. Hệ quả là khi tranh chấp phát sinh, chính hợp đồng này trở thành căn cứ pháp lý khiến họ đứng trước nguy cơ mất toàn bộ quyền sử dụng đất – tài sản mà họ chưa từng bán, cũng không hưởng lợi từ khoản vay.

Vấn đề nằm ở chỗ: hợp đồng được lập ra không nhằm mục đích chuyển nhượng thật sự, mà chỉ là “vỏ bọc pháp lý” để cho mượn Quyền sử dụng đất. Và đây chính là hợp đồng giả tạo – một dạng giao dịch trái với quy định pháp luật.

(Các luật sư tham gia phiên tòa tại Thạch Thất)

Giao dịch giả tạo: Hình thức hợp pháp, bản chất bất hợp pháp

Theo Điều 124 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch được lập ra nhằm che giấu một giao dịch khác hoặc nhằm trốn tránh nghĩa vụ với người thứ ba. Trong các vụ việc tại Thạch Thất, người dân ký hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất trên giấy tờ, nhưng thực tế không chuyển giao đất, không nhận tiền. Khi tranh chấp xảy ra, những người từng “cho mượn sổ đỏ” sẽ bị cuốn vào vòng tố tụng, đứng trước nguy cơ bị mất đất, mất nhà khi ngân hàng phát mại tài sản để thu hồi nợ.

Hợp đồng vô hiệu – Khi sự thật không dễ chứng minh, người dân có thể mất trắng quyền sử dụng đất

Theo quy định tại Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, một khi hợp đồng bị tuyên vô hiệu do giả tạo, các bên phải khôi phục lại tình trạng ban đầu, hoàn trả cho nhau những gì đã nhận. Tuy nhiên trên thực tế, việc chứng minh giao dịch là giả tạo là vô cùng khó khăn, đặc biệt khi hợp đồng đã được công chứng, sang tên.

Người dân khi “cho mượn” sổ đỏ để vay vốn thường không lưu lại bằng chứng rõ ràng về thỏa thuận thực tế giữa các bên, không có văn bản xác nhận mục đích “cho mượn Sổ đỏ”. Vì vậy, nếu không chứng minh được bản chất giả tạo, thì hợp đồng vẫn có thể được công nhận là hợp pháp.

Trong trường hợp này, hợp đồng thế chấp đi kèm sẽ được xem là hợp pháp và ngân hàng có quyền xử lý tài sản để bảo đảm nghĩa vụ. Tranh chấp phát sinh giữa các bên không chỉ kéo dài, phức tạp mà còn gây tác động nghiêm trọng đến sự an toàn, minh bạch của hệ thống giao dịch dân sự, đặc biệt trong lĩnh vực bất động sản.

Trách nhiệm của ngân hàng: Không thể “đứng ngoài cuộc”

Một điểm chung trong cả ba vụ việc tại Thạch Thất là ngân hàng với tư cách là bên nhận bảo đảm đã không thực hiện đầy đủ nghĩa vụ thẩm định tài sản thế chấp, dẫn đến việc nhận thế chấp từ các giao dịch tiềm ẩn rủi ro pháp lý như hợp đồng giả tạo, hồ sơ sai lệch hoặc có dấu hiệu giả mạo chữ ký. Đây không chỉ là sơ suất nghiệp vụ mà còn có thể làm phát sinh các trách nhiệm dân sự, hành chính…

Việc ngân hàng chỉ dựa vào hồ sơ trên giấy tờ mà không bảo đảm việc thẩm định tài sản theo đúng trình tự, thủ tục, không xác minh và thu thập thông tin về tài sản thế chấp là vi phạm nghĩa vụ thẩm định trước khi xác lập giao dịch bảo đảm.

Bảo vệ quyền sở hữu hợp pháp và phòng ngừa rủi ro từ giao dịch giả tạo

Từ thực tiễn các vụ việc tại Thạch Thất, Công ty Luật TNHH Ngọc Linh và Cộng sự đưa ra một số kiến nghị như sau:

1. Không xác lập giao dịch dân sự giả tạo nhằm che giấu mục đích khác. Theo quy định tại Điều 124 và Điều 131 Bộ luật Dân sự 2015, giao dịch dân sự giả tạo là giao dịch vô hiệu tuyệt đối, kéo theo hệ quả pháp lý là các bên có nghĩa vụ hoàn trả cho nhau những gì đã nhận và khôi phục lại tình trạng ban đầu như trước khi giao dịch được thiết lập. Trong nhiều trường hợp, việc hoàn trả không thể thực hiện được đầy đủ, hoặc tài sản đã bị chuyển dịch sang bên thứ ba, dẫn đến nguy cơ mất quyền đối với tài sản, dù người ký giao dịch không có ý định chuyển nhượng thực sự. Đây là một rủi ro nghiêm trọng, đặc biệt với tài sản có giá trị lớn như quyền sử dụng đất.
2. Chỉ ký kết các hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp sau khi được tư vấn pháp lý đầy đủ, yêu cầu lập biên bản bàn giao, thanh toán và xác nhận rõ ràng về mục đích, nội dung giao dịch để tránh tranh chấp về sau.
3. Trong trường hợp tài sản là tài sản chung của vợ chồng hoặc hộ gia đình, mọi giao dịch định đoạt (chuyển nhượng, thế chấp…) phải có sự đồng thuận của các đồng sở hữu.
4. Không giao bản gốc giấy tờ chứng minh quyền sử dụng cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào nếu không có nhu cầu chuyển nhượng thực tế. Một trong những sai lầm nghiêm trọng nhưng rất thường gặp trong thực tế là người dân dễ dàng giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho người khác “mượn”. Hành vi này, dù xuất phát từ sự cả tin hay vì nể nang quen biết đều tiềm ẩn rủi ro pháp lý rất lớn. Trong trường hợp người nhận “Sổ đỏ” tự ý sử dụng để lập các hợp đồng chuyển nhượng, thế chấp, rất khó để chứng minh ý chí thực sự của chủ sở hữu – nhất là khi các giao dịch đã được công chứng. Vì vậy, tuyệt đối không giao bản gốc Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất cho bất kỳ cá nhân, tổ chức nào nếu không đi kèm với các giao dịch pháp lý phù hợp. Trường hợp cần thiết phải giao giấy tờ, cần lập văn bản xác nhận rõ phạm vi, mục đích sử dụng và trách nhiệm pháp lý kèm theo.